《新财富》杂志今日发布2010年“新财富500富人榜”，上榜富人财富总额为28756.5亿元，较2009年增长76.6%。万达集团王健林以401.1亿元位居首富；许家印以385.3亿元位列第二；张茵以344.2亿元位列第三。
作为房地产一业独大现象的呼应，今年的“新财富500富人榜”上榜者中，有88位来自地产业，占17.6%；其财富总额达6490.8亿元，人均财富达73.8亿元，较上年几近翻番。同时，今年的首富王健林也来自房地产业。房地产业的超额收益率吸引了越来越多其他产业的富人扎堆进入，我们的初步统计显示，今年上榜的主业并非房地产的富人中，约50%已经切入房地产领域，众多非房地产业富人也通过这一布局身家倍增。千军万马杀入地产业，使得经济房地产化的趋势令人担忧。而随着一系列严厉调控政策的出台，明年的富人榜上“土”财主扎堆的现象或将不复出现？行业风险加大，也令地产巨头纷纷谋变，积级加大二三线城市和商业地产的土地储备，万达的王健林登顶首富与二三线地产商崛起“富人榜”，堪称两大风向标。
地产富人财富翻番、扎堆上榜，“隐形大佬”王健林成今年首富
2008年10月至2009年，在金融危机后宽松货币政策的刺激下，经历了2007年调控阵痛的房地产业迎来了意料之外的大举反弹。国家统计局数据显示，2009年，国内商品房销售额为43995亿元，同比增长75.5%；新建商品房成交价为4695元/平方米，同比上涨近24%，其中，住宅价格上涨25%，这两个涨幅，均为近15年之最大。
作为这一经济现象的呼应，今年，房地产行业的富人扎堆登上“新财富500富人榜”：不仅上榜人数居各行业之首，多达88位，占比达17.6%；地产富人的财富总额达6490.8亿元，占比更高达22.8%，同样领先于其他行业；他们的人均财富达到73.8亿元，较上年37.5亿元的人均水平几近翻番，和金融危机爆发之前80.4亿元的水平相差无几。
今年财富增长额超过百亿元的26位超级富人中，以房地产为主业的多达9位(表1)；而财富增长额最多的10位富人中，就有4人的主业是房地产，他们分别是大连万达的王健林、恒大地产[2.37 -3.27%](03333.HK)的许家印、龙湖地产[7.10 -4.44%](00960.HK)的吴亚军及新湖集团的黄伟。其中，许家印和吴亚军的财富迅猛增长，主要受益于旗下公司2009年赴港上市带来的财富放大效应；而2009年8月大连万达商业地产的第二轮私募，使得地产业最后一个隐形“大佬”王健林的巨额身家显露出痕迹—据媒体披露，大连万达第二轮私募价格高达17元/股，而根据我们查到的工商资料，王健林以其本人及名下的万达集团合计持有万达商业地产23.597亿股(详见附文)，据此计算，其财富市值达到401.1亿元，王健林也由此笑傲群雄，成为2010“新财富500富人榜”首富，并且是本榜发布以来第二位来自房地产业的首富(表2)。
此外，今年新上榜直接就进入前100名的9位富人中，佳兆业集团[1.98 -6.16%]的郭英成家族同样来自地产业。
千军万马入地产，富人争当“土”财主
房地产业在中国经济中的强势地位，不仅表现为地产业富人的财富暴涨与扎堆上榜，还吸引了越来越多其他产业的富人介入其中，我们的初步统计显示，今年上榜的主业并非房地产的富人中，约50%已经切入房地产领域。
机械与电气设备业上榜的52名富人中，染指房地产业务的就达到28名（图片来源：新财富）
例如，今年机械与电气设备业上榜的52名富人中，染指房地产业务的就达到28名，占比高达53.8%(表3)。其中较为典型的就有奥克斯空调的郑坚江、西子电梯的王水福等人，目前，郑坚江旗下的奥克斯地产已跻身中国房地产百强；王水福旗下的“西子系”2009年实现收入138亿元，其中西子房产收入就达到51亿元，占1/3强。
向房地产业的延伸已使众多上榜者的行业分类变更为综合，而即使那些尚未涉及地产开发的富人，也纷纷通过自建或购置总部大厦、兴建产业基地等方式，以拥有不同的物业。如前十名的非地产富人中，张茵、王传福、梁稳根分别在东莞、深圳、湖南等地建有大片的工业园区，马化腾在深圳建有腾讯大厦，张近东除南京新街口的苏宁电器[10.50 -0.47%]大厦外，2009年更在南京徐庄软件产业园开建总部基地，综合业务的刘永行、陈发树则均已涉足地产开发。从这个角度看，500位上榜富人几乎人人都是“土”财主。
同时，在产业资本涉足房地产开发的路径中，不乏以“产业开发”之名、行“圈田占地”之实的企业。有报道称，三一集团以扩建工业园的形式囤积了大量土地，并且从三一旗下全资子公司上海竹胜园地产有限公司的招聘启事中发现，竹胜园地产旗下拥有多家地产开发项目公司，其运作的项目广泛分布于上海南汇新城、浙江湖州、江苏常熟、湖南娄底、常德等地，巧合的是，这些项目大多位于三一集团各个工业园所在地。事实上，一些知名企业利用地方政府招商引资的热切心态，以低廉价格四处圈地，之后或转手出让，或更改用途后开发出售的现象并不鲜见。在产业转移的大潮下，企业在二三线城市的圈地运动尤其值得警惕。
无论直接还是曲线征战房地产领域，众多企业在多元化发展的道路上不约而同选择这一行业，一方面由于地产业的市场化程度较高，进入门槛较低，没有技术与政策壁垒；另一直接诱因则是资本的逐利性使然，毕竟，具备较强盈利能力的地产业远比制造业“来钱更快”。
房地产业的销售净利率在所有23个行业中位列第三（图片来源：新财富）
从截至4月23日A股上市公司发布的2009年财报看，房地产业的销售净利率在所有23个行业中位列第三，达到15.89%，仅次于金融服务与食品饮料(表4)；同时，房地产业的净资产收益率在各行业中也高居第六。而业内人士透露的房地产公司盈利能力更远超乎我们的想象，据一位深圳房地产业内人士向本刊透露，深圳地产商一般都有30%以上的利润率，如果是2005年以前获得的土地，地产商的资本回报率甚至高达600%。
地产业的超额收益，也让众多布局其间的非房地产业富人身家倍增，例如王水福今年的财富达到56.5亿元，较去年大增126%，主要就是因旗下地产业务板块的贡献使然；而熔盛重工的张志熔旗下房地产业务板块2009年在港上市，更使他的财富在今年暴增260%，达到180亿元。在民营富人争相涌入地产业的同时，国有资本也毫不落后，3月15日，北京6宗土地拍卖中涌现出的新科“地王”全部由国有资本创造。
在实力雄厚的产业富人纷纷介入房地产业一级的土地市场、二级的开发市场分享地产盛宴的同时，江浙粤等地的一些草根企业家则由于近年出口受阻、产能过剩，纷纷将资金撤出实业领域，投入房地产的二三级市场，以对抗通胀，谋求资产保值增值。来自温州等地的炒楼团不仅搅热了国内楼市，一些游资甚至远赴美国、澳大利亚、英国等海外市场抄底。
调控下“土”财主现象或被遏制
千军万马杀入地产业，使得中国房地产市场已呈现出典型的泡沫现象—过高的价格、疯狂的投机以及大量的新建筑物，并有从一线向二三线城市蔓延的趋势。经济房地产化的趋势，正成为时下中国最引人注目并最令人担忧的图景。
从地方经济看，泡沫的存在固然维持了眼前的土地财政，但透支了城市的未来，大幅攀升的商务成本、生活成本，不仅推动越来越多企业向二三线城市转移，带来城市的产业空心化风险，中产阶级与大学生逃离北上广，也在消弱其人才集聚优势；而地产市场的调整，则可能使以抵押土地贷款进行基础设施建设为主要模式的地方城投公司爆出债务危机。
从实业发展看，楼市唾手可得的高回报，不仅冲击锐意创业的企业家精神；杀入地产业，更会挤压企业正常的研发、设备更新升级等投入，使得产业发展后劲不足。沿海地区在传统制造业转移后，更高层次上的新产业并没有出现，产业升级更多尚在培育之中。从近年来“500富人榜”上代表高科技的信息技术与文化传媒行业及房地产富人的人数变化便可看出这一现象的端倪，信息技术与文化传媒行业的富人从2008年的37名下降到今年的28名，相反的是，房地产业的富豪则由81名上升到88名，富人房地产化趋势非常明显(附图)。
买房可能需要透支一家两三代人的收入（图片来源：新财富）
从普通民众看，买房可能需要透支一家两三代人的收入，房价高企对居民消费产生了明显的“挤出”效应。一个有趣的差异是，在信贷市场更为发达的美国，地产非理性繁荣带来的财富效应，令许多美国家庭得以通过住房销售、抵押再融资和住房资产贷款来增加消费；而在中国，人们从这一财富效应中获得的满足感，远不如身为“房奴”的巨大压力。由高房价导致的财富差距加大、由征地引发的拆迁悲剧频现，也受到社会的高度关注。
所幸政府已经意识到了经济房地产化的严重性，迄今为止最严厉的调控政策4月陆续出台，或将使地产泡沫得以遏制。明年的富人榜上，“土”财主扎堆上榜的现象或将不复出现。长远看，随着新兴产业扶持政策的出台和经济结构的调整，资本被引向绿色产业、生物医药、农牧渔业等新方向，地产业强大的造富力量或才会最终得到遏制。美国富人主要集中于TMT和金融业等领域，或可作为中国的参照。
行业风险加大，地产巨头纷纷谋变
千军万马的涌入，使得地产业的竞争不断加剧；政策的调控与保障房供应增长的预期，则使住宅开发商面临系统性风险，由此也促使地产业富人纷纷寻求商业模式与战略布局上的变革。万达的王健林登顶首富与二三线地产商的崛起，堪称两大风向标。
区别于之前另一位首富杨惠妍的住宅开发创富模式，王健林旗下的大连万达以商业地产开发为主，经过近十年的探索，万达已开发出了商业地产的第三代产品—城市综合体，形成了商业地产、酒店、文化院线和连锁百货四大产业并举的格局。其成功秘诀在于：许多城市的土地出让都捆绑一定比例的商业配套，而万达的城市综合体开发恰恰迎合了各地政府营建商业中心、带动周边土地升值的需求，因此，万达在拿地上具有无可比拟的竞争优势；另外，持有型物业的增加，也优化了万达的资产配置，为其提供了长期稳定的现金流；快速扩张的策略，则使万达短时间内占据了各主要城市的核心地段，王健林的财富得以快速提升。
如今，各地产巨头已纷纷跟进万达的商业地产开发模式。从2009年开始，万科(000002)、金地(600383)等传统的住宅开发商相继涉足商业地产。在住宅开发领域扩张迅猛的国字号巨头保利地产[10.90 -1.71%](600048)，也从2009年开始将商业地产视为重要的利润增长点，并加大相关投入。富力地产[9.50 -1.35%](02777.HK)、雅居乐(03383.HK)、华侨城(000069)等开发商，更已在商业和旅游地产方面布下重金，转型之势早露端倪。
一半开发商来自二三线城市（图片来源：新财富）
向二三线城市扩张，则是地产商的另一个方向。今年房地产业富人的另一个显著变化，就是来自这一区域的地产商明显增多。今年新上榜的10名地产富人中，就有5名是二三线城市开发商(表5)。事实上，受益于轨道交通与高铁建设的跃进、各地区域振兴规划的出台、城镇化加速以及一线城市房价过高、产业转移、二三线城市房价收入比较低等一系列因素，二三线城市开始成为房企巨头们的主战场。2009年，万科、保利、中海(00688.HK)等十大房企在一线城市的土地储备约为4100万平方米，而在二三线城市的土地储备量近17480万平方米，比重高达81%，反映出房企巨头调整市场重心、向二三线城市拓展的策略。
从披露了2009年财报的上市地产公司看，大多数公司在2010年的经营计划中都提出要加大二三线城市和商业地产土地储备，并付诸行动。这表明，各地产企业在新的宏观经济环境与政策之下，对未来若干年市场的判断与认识已趋于一致。
