开发商慢造迟卖惹“捂盘”之嫌
晨报记者调查本市部分延迟上市楼盘 发现开发商利用变通方法延长销售周期以待涨价
“怎样才能使手中握有的房子不马上卖出去呢？”“怎样才能尽可能延长楼盘销售的周期呢？”沪上不少开发商最近一反常态：造好的房子却不急着出售
昨天，记者对静安区、浦东新区中心区域的部分楼盘进行调查，发现沪上一些楼盘近期明显放慢了上市销售的进度。有些楼盘从开工至今已有四年多，开发商却还没有明确开盘时间。有些楼盘只有200到300套房子，却卖了一年半时间，且打算再卖一年半。在开发商拖拖拉拉的售楼过程中，有些地区房屋价格已经翻了一番。
上海荒岛房产有关分析人士向记者透露，今年下半年，浦东新区仍将是新盘上市的集中区域，至少有3个楼盘，32万平方米的新楼供应将进入市场。静安区将成为市中心区域新盘供应比较集中的区域，预计有3个楼盘、29万平方米的新盘上市。即便是这些新盘集中区域，也很可能因开发商捂盘而推迟上市进度。
◆楼盘名称：盛景·福邸（二期）
◆开发商：中星集团
◆不开盘原因：开发商称想以现房形式出售，1年内该区域楼盘涨60%
9幢高楼屹立已近半年未开盘
浦东泾南地区的“盛景·福邸（二期）”，记者在现场看到，该楼盘已经结构封顶，外立面装饰一新，小区绿化也已经完成，从外表看该楼盘与浦东地区若干个新建住宅小区没什么两样。然而，这是个还没有对外出售的楼盘，9幢高楼“完美”地屹立在那里已经有近半年时间。
该楼盘周边没有明显的售楼处标识，从楼盘附近一中介公司得知，该楼盘已经“停盘”很久了，由于迟迟不开盘，现场销售人员因为没有业绩也很不满意，多数人都已经被遣散到别的销售处。在盛景·福邸（二期）底层路边商铺，记者发现了几张圆桌和一个小型的沙盘模型，这是唯一能让人联想到售楼处的“蛛丝马迹”。
这个曾经的售楼处留守着三名女保安和两名售楼小姐。记者走进售楼处时，两名售楼小姐正在绣花。对于记者的一些疑惑，一位售楼小姐一边刺绣一边回答：“楼盘资料都发光了，我也不知道什么时候开盘，如果现在开盘，房价估计要1.6万元—1.8万元/平方米。”
由中星集团开发的该楼盘位于浦东新区陆家嘴商圈内，东起南洋泾路，西至苗圃路，其周边其他楼盘已经卖到1.6万元/平方米。与盛景·福邸（二期）相隔百米的“新城海上名园”也是中星集团开发的项目，1年前该楼盘销售时价格仅在1万元/平方米左右，1年之内该区域楼盘价格上涨了约60%，也许这就是盛景·福邸（二期）迟迟不开盘的原因。
中星集团一位内部人士对记者表示，该项目只有200多套房源，规模比较小，开发商资金压力不大，集团计划获得交付使用证（俗称“大产证”）后以现房形式出售，这就是至今没有开盘的主要原因。同时，该人士也承认，即使现在马上就开盘，按照周边楼盘目前1.6万元/平方米的市场价格计算，显然已比半年前“预售”获利丰厚。
记者还了解到，目前该楼盘200多套房源已经有500多名客户有购买意向，具体销售方式有可能通过“摇号”举行。
◆楼盘名称：泰府名邸
◆开发商：不明
◆不开盘原因：控制上市的商品房数量
开盘速度放慢，房屋越建越慢
泰兴路上的泰府名邸因为所处地理位置优越，吸引了大批购房者的关注。去年年底前，开发商一口气推出了三批房源，200多套新房在短时间内被一抢而空。如今，开发商一点都不急着开发后续的三栋楼，反而放慢了开盘速度。在楼盘建设现场，记者看到，除了三栋已经预售完的楼房，还有一栋楼已基本造好，另外两栋楼则刚刚开始打地基。显然，三栋楼不会在今年一起上市了。
“这栋楼预计今年下半年上市，另外两栋大概要到明后年吧。”一售楼代表表示，慢慢造房子，控制上市的商品房数量正是开发商的营销策略之一。这是为了保证房价呈现逐步上涨的势头，以体现楼盘的品质。
开发商处心积虑推高房价的计划显然已经达到目的，这个区域内的二手房市场也在悄悄跟进。据悉，泰府名邸的楼价已经从第一批的单价2.4万元上涨到了第三批的2.9万元左右，新盘很可能卖3万元以上的单价。
开发商的提价行为促使区域内二手房房价也一路上扬，泰兴路上一房产经纪公司的业务人员向记者透露，由于泰府名邸是静安区少有的新楼盘，因此对于区域内的房价定位影响很大。近两个月内，区域内已很少有二手房源挂出，很多业主都在观望泰府名邸的新盘价格。一些业主认为泰府名邸新盘上市后，附近区域的二手房成交价格还有可能上升10%到20%。
◆楼盘名称：静安紫苑
◆开发商：不明
◆不开盘原因：手续未办妥，样板房未完成
开工已有4年仍未竣工
位于武定路上的静安紫苑开工建设已经4年多了，但是仍没有竣工售房的意思。
昨天，记者在该楼盘的施工现场看到，大楼已经结构封顶，但是现场工程进度缓慢。外墙没有贴墙砖，也没有装玻璃，内部更是没有动工。只有几个建筑工人闲坐在地上。一工人向记者抱怨：“这楼造了4年了，但现在连外立面都没完成。老板也不像是缺钱的人呀。”
静安紫苑的售楼中心已经装修一新，一售楼人员说，新楼开盘时间还没有确定，开发商迟迟不开盘有很多原因。一方面很多手续还没有办完，比如没拿到新盘上市的预售证；另一方面，样板房还没完成而无法公开展示。楼盘定位于酒店式公寓，目前估计价格在3.5万元－4万元/平方米左右，即170万元/套。
这个估计价有可能再一次被改写，因为只要不开盘，开发商就有可能卖出更高的价格。据附近的房地产中介公司工作人员透露，最近很多人前来询问静安紫苑的售价。一个多月前，开发商的报价大约是3万元/平方米左右，而现在报价已经接近4万元/平方米。
■揭示“捂盘”内幕
虽有禁令，开发商却有变通方法延长销售周期
沪上一位房产销售代理公司市场研究负责人对记者表示，今年4月份以来，由于对未来市场预期良好，开发商“捂盘”现象明显增多。“事实上，不论在什么时期，开发商销售楼盘时都会采取一些市场控制手段，只不过目前市场风险小，加上土地价格持续上涨，因此开发商不急于把在建楼盘卖出去；不过，开发商‘捂盘惜售’也要承担一定的市场风险，如果像2004年出台一系列调控政策，市场预期会很快转变。”
据记者从其他代理公司了解到，目前房地局对已经申请预售的楼盘都有专人“跟踪”，一般要求其在拿到预售许可证的4至5天内开盘销售，并且会特别关注销售价格明显高于区域市场均价的高价楼盘。尽管房产管理部门明令严禁捂盘惜售行为，开发商仍有不少变通的方法延长销售周期。
业内人士透露，开发商“捂盘”主要手法有：
●对同一批房源分批申请销售许可证、分批预售，每推出一次新房源涨一次价格。
●有的开发商干脆不预售，直接以现房销售，以达到利润最大化的目的。
●还有些开发商在施工阶段，放缓工程进度达到推迟上市的目的。
●最常见的变通手法就是以成本高为由高价开盘，吓退购房者。很多楼盘的开盘价格高于区域价格20%左右，以取得较长的销售时段，为进一步提价创造机会。
■政策背景
捂盘惜售行为是今年上海房地产市场秩序专项整治活动的重点之一。上海市房地局有关人士表示，今年房地部门将检查和处理房地产开发企业已达预售标准不上市、已开盘拒绝对外销售和以虚拟预订（预售）合同或挂牌价格畸高等方式的捂盘惜售行为，严肃查处房地产开发企业以制造虚假销控表、人为组织排队等方式哄抬房价的行为。
根据《土地出让合同》的有关规定，如果开发商在土地出让合同规定的动工开发日期满1年仍未动工开发的，由有关土地管理部门收取不超过出让金额20％的闲置费；满2年未动工开发的，由有关土地管理部门无偿收回该地块的土地使用权以及地块上全部建筑物和其他附着物。
在《土地出让合同》中还规定，对于已动工建设的开发商，如根据约定日期已开发面积不足总面积三分之一或已投资额占总投资不足25％，且未经批准中止开发建设连续满一年的，同被视为土地闲置，政府有关部门可依法收回土地或征收土地闲置费。
